Conheça tudo sobre o fundo híbrido ALZR11
Visão Geral: O Que É o ALZR11
Ticker / Código: ALZR11.
Nome formal: Alianza Trust Renda Imobiliária FII (também identificado simplesmente como “FII ALIANZA”).
Categoria / Tipo: FII Híbrido / Multicategoria — orientado a renda (tijolo + participações), com carteira diversificada entre imóveis corporativos, educacionais, logísticos e cotas de outros FIIs.
Gestor / Administração: Gestor: Alianza Gestão de Recursos; Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM (informações de administradora/gestão).
Início / Constituição: início operacional informado em 2017/dezembro (data de constituição/início conforme ficha pública).
Objetivo: gerar renda e ganho de capital por meio de investimentos diretos em imóveis não residenciais (escritórios, centros de distribuição, ativos comerciais) e por meio de cotas de FIIs/participações, com gestão ativa da carteira.
Negociação: cotas negociadas em B3.
Em resumo: ALZR11 é um FII híbrido/com foco em renda, com gestão ativa e carteira diversificada entre ativos físicos e participações financeiras — objetivo de oferecer renda corrente e valorização do patrimônio.
Estrutura, Estratégia e Composição da Carteira
Estratégia e Política de Investimento
ALZR11 adota gestão ativa, podendo investir em imóveis prontos (tijolo), contratos atípicos (BTS, sale & leaseback), participações em SPEs e cotas de outros FIIs para compor um portfólio balanceado entre geração de renda e oportunidades de valorização.
Carteira / Composição Atual (resumo público)
Plataformas públicas reportam que o fundo tem portfólio misto com exposição a imóveis corporativos (escritórios), alguns ativos educacionais/logísticos e participações via cotas de outros fundos — a composição pode variar com as movimentações da gestão. Patrimônio líquido e totais reportados variam por fonte, mas há indicativo de PL na casa de R$1,3 bi e VPA em ~R$10,66 (dados públicos 2025).
Observação: por ser híbrido e com gestão ativa, a carteira muda ao longo do tempo — sempre confira o relatório gerencial mais recente para a composição detalhada mês a mês.
Rendimentos, Histórico e Performance
Política de Distribuição / Rendimento
O fundo distribui resultados aos cotistas conforme o regime de caixa do resultado apurado, observando regra mínima de repasse (quando aplicável). Como FII com ativos físicos, parte do rendimento vem de aluguéis; parte pode ser proveniente de operações (venda/compra de ativos / contratos atípicos).
Exemplos e Indicadores Recentes (2024–2025)
Últimos pagamentos: pagamentos mensais reportados em 2025 na faixa de R$0,08 por cota (ex.: 25/11/2025, 24/10/2025 etc.), com pequenas variações mensais conforme resultado.
Dividend Yield (12m): plataformas mostram DY anualizado em torno de ~9–9,8% (métrica depende de cotação de referência utilizada).
Cotação / VPA: cotação de mercado por volta de R$10,50–10,66; VPA reportado ~R$10,66, levando a um P/VP próximo de 0,99 em algumas bases públicas.
Eventos Relevantes
Em 2025 o fundo anunciou operações de venda de ativo (por exemplo, venda de imóvel em São Paulo por R$53 milhões com cláusula que garante recebimento de aluguel por 30 meses), demonstrando que o fundo realiza transações estruturadas que preservam receita enquanto monetizam ativos.
Vantagens / Pontos Fortes vs Limitações e Riscos
Pontos Fortes
Diversificação operacional: exposição a múltiplos segmentos (escritórios, logística, educacional e FoFs), o que reduz risco concentrado em um só nicho.
Gestão ativa com experiência: possibilidade de capturar oportunidades via venda e compra de ativos, contratos atípicos e customizações (BTS/SLB).
Rendimento atrativo relativo: DY 12m em torno de 9% indica potencial de renda acima de muitos FIIs conservadores (dependendo do risco assumido).
Riscos e Limitações
Exposição a vacância e renegociação: imóveis corporativos e contratos atípicos podem sofrer renegociação ou vacância, afetando fluxo de caixa.
Sensibilidade macroeconômica: juros, atividade econômica, demanda por escritórios/logística e crédito imobiliário influenciam receitas e valuation.
Risco de execução em vendas parceladas: operações com pagamento parcelado (como a venda mencionada) expõem o fundo a risco do comprador/contrapartida no tempo.
Volatilidade de cotação: P/VP próximo de 1 hoje, mas pode oscilar conforme percepção de mercado e notícias (ex.: alavancagem, vendas, resultados).
Perfil de Investidor Adequado ao ALZR11
ALZR11 é indicado para investidores que:
Buscam renda periódica com exposição a imóveis corporativos e ativos híbridos.
Aceitam gestão ativa e eventuais oscilações de resultado/cotação.
Querem diversificação dentro do universo imobiliário (exposição a diferentes segmentos via um único veículo).
Não é a melhor escolha para investidores que buscam rentabilidade 100% previsível e sem exposição a risco de execução ou vacância.
Minha Avaliação: ALZR11 Vale a Pena?
Sim — com ressalvas. ALZR11 apresenta um perfil interessante se você busca renda e diversificação dentro do universo de FIIs, com gestão ativa capaz de monetizar ativos e estruturar operações (vendas parceladas, contratos atípicos). O DY observado (~9% a.a.) é competitivo, e o portfólio híbrido dá resiliência setorial. Entretanto, há riscos operacionais e de execução (vendas parceladas, vacância) que pedem acompanhamento dos relatórios gerenciais e dos comunicados sobre operações relevantes.
Se você pretende investir, recomendo:
Conferir o relatório gerencial mensal e o laudo de avaliação mais recente.
Verificar os detalhes das operações de venda parcelada (contrapartes, garantias, garantias de pagamento) — por exemplo, o caso de venda por R$53M com recebimento por 30 meses.
Acompanhar indicadores: VPA, P/VP, vacância física/financeira, alavancagem e distribuição mensal.