Conheça tudo sobre o fundo de tijolo BTLG11
Visão Geral: O Que É o BTLG11
Ticker / Código: BTLG11
Nome formal: BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário — FII de imóveis logísticos / industrial / renda (galpões, imóveis para locação, possivelmente terrenos, etc.).
Categoria / Tipo: FII de “tijolo” / Logístico — focado em imóveis físicos para locação, no segmento logístico/industrial.
Gestor / Administração: Administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM / gestora atribuída ao grupo do BTG Pactual.
Início / Constituição: Constituída em 2010 — início de operações em agosto de 2010.
Objetivo: Adquirir imóveis prontos ou em construção (galpões, imóveis corporativos/industriais, terrenos para desenvolvimento), para locação (aluguel típico/atípico, built-to-suit, sale-and-leaseback, arrendamento, etc.), ou venda / alienação de imóveis, visando renda de aluguéis e ganhos de capital de imóveis.
Negociação: cotas negociadas na bolsa (B3), como os demais FIIs.
Em resumo: BTLG11 é um fundo de “tijolo logístico/industrial” — investe diretamente em imóveis de logística, armazéns, galpões ou imóveis industriais/comerciais para locação ou venda, com objetivo de gerar renda de aluguel e eventualmente ganho de capital, dependendo da estratégia adotada.
Estrutura, Estratégia e Composição da Carteira
Estratégia e Política de Investimento
BTLG11 investe majoritariamente em imóveis físicos prontos ou terrenos/empreendimentos para logística/industrial/comercial, seguindo sua política de “tijolo” conforme regulamento.
Os contratos de locação podem ser variados: locação típica, built-to-suit, sale and leaseback, arrendamento, ou locação institucional/comercial, conforme a estratégia do fundo.
O fundo também pode realizar alienação de imóveis — ou seja, venda de ativos — como parte da gestão e reciclagem de portfólio. Recentemente reportou venda de alguns ativos, com lucro patrimonial para cotistas.
Carteira / Composição Atual (mais recente — 2025)
Segundo dados públicos recentes (outubro/novembro 2025) e relatórios de carteira:
Tipo de Ativo / Categoria % estimada da carteira / Observações Imóveis acabados (galpões, imóveis logísticos/prontos) ~ 83,5% do valor do portfólio investido. Cotas de outros FIIs ~ 11,8% da carteira.Participações em SPEs imobiliárias / sociedades ~ 4,7% da carteira. CRI/CRA ou ativos de crédito imobiliário (se houver) Muito residual — ~ 0,02% da carteira.
Patrimônio líquido: cerca de R$ 5,078 bilhões.
Valor patrimonial por cota (VPA): ~ R$ 103,53 por cota.
Cotação recente de mercado: cerca de R$ 104,08 por cota.
P/VP: ~ 1,01 — ou seja, cotação muito próxima ou ligeiramente acima do valor patrimonial.
Vacância: vacância física baixa e vacância financeira de ~ 2,60%.
Alavancagem / Passivos: relatório mostra obrigações e securitizações, com índice de alavancagem declarado como 14,76%.
Em resumo: a carteira de BTLG11 é majoritariamente imóveis físicos (galpões/logística), com uma parcela menor em cotas de outros FIIs ou participações, o que dá alguma diversificação dentro do portfólio — mas com foco claro em “tijolo logístico”.
Rendimentos, Histórico e Performance
Política de Distribuição / Rendimento
O fundo distribui resultados mensais para cotistas, conforme resultados de aluguéis, contratos, vendas de imóveis ou outros ganhos.
Nos relatórios mais recentes (2025), o fundo tem mantido a distribuição mensal de R$ 0,78 – R$ 0,79 por cota.
Rendimentos Recentes e Dividend Yield
Com os pagamentos recentes, o rendimento acumulado nos últimos 12 meses resultou em dividend yield 12m ≈ 9,1% a.a..
Em outubro/novembro 2025, por exemplo, o fundo pagou R$ 0,79 por cota.
Dinâmica Recente, Liquidez e Operações Extraordinárias
Em 2025, o fundo reportou lucro significativo em alguns meses, e também vendas de ativos — por exemplo, vendeu imóveis (como parte de sua estratégia de reciclagem) gerando ganho de capital para cotistas.
A liquidez média diária é relativamente alta para o porte do fundo — o que facilita entrada/saída de cotistas.
Em conjunto: BTLG11 combina renda periódica razoável (yield ~9–10% a.a.) com potencial de ganho de capital via valorização de imóveis ou vendas de ativos — especialmente se a gestão tomar decisões estratégicas de reciclagem de portfólio.
Vantagens / Pontos Fortes vs Limitações e Riscos
Pontos Fortes
Foco em galpões / logística — setor com demanda relevante e estratégica: imóveis logísticos são cada vez mais valorizados, com demanda por armazenagem, centros de distribuição, e-commerce, transporte etc. Isso pode dar estabilidade e valorização de longo prazo.
Carteira grande e diversificada — muitos imóveis + parcela de FIIs: a boa diversificação reduz risco específico de um imóvel ou contrato.
Vacância baixa e boa gestão de contratos: vacância financeira baixa (~2,6%), o que indica boa ocupação e contratos bem administrados.
Rendimentos relativamente previsíveis e consistentes: distribuição mensal de ~R$ 0,78–0,79 por cota, com yield anualizado competitivo.
Potencial de ganhos extras via reciclagem de ativos / venda de imóveis: o fundo já tem histórico de vender imóveis e distribuir lucro, o que pode gerar ganhos de capital além dos aluguéis — interessante para investidores de médio/longo prazo.
Liquidez e escala: patrimônio robusto, número de imóveis/demanda, boa liquidez de cotas — facilita entrada e saída de investidores.
Riscos e Limitações
Dependência do mercado imobiliário / logística / economia: eventual desaceleração da economia, queda na demanda por galpões, excesso de oferta, ou problemas macroeconômicos podem afetar locação e valor dos imóveis.
Possibilidade de vacância ou renegociação de contratos: se contratos não forem renovados, ou houver renegociações com aluguéis menores, a renda cai.
Risco de gestão imobiliária / comercial / ocupação — requer boa gestão de contratos, manutenções, localização, qualidade dos imóveis.
Rendimento “moderado” em termos de yield comparado a FIIs de risco/papel: yield ~9–10% pode ser atrativo, mas menor que FIIs de CRI ou fundos mais arrojados quando juros caem ou há risco.
Sensibilidade a juros, inflação e custo de capital: custos de manutenção, vacância, aluguéis reajustáveis — tudo isso pode ser influenciado por parâmetros macroeconômicos.
Valorização de cota limitada se imóveis se manterem estagnados — se o mercado imobiliário/logístico estiver fraco, a valorização pode ser pequena.
Perfil de Investidor Adequado ao BTLG11
BTLG11 tende a se encaixar bem para investidores que:
Desejam renda passiva mensal estável, com risco moderado, via imóveis físicos (galpões / logística).
Querer exposição ao setor logístico/industrial, beneficiando-se da demanda por armazenagem, centros de distribuição, e-commerce, transporte.
Procuram equilíbrio entre segurança e retorno — não tão conservador quanto renda fixa, mas mais “seguro” do que FIIs de papel ou fundos de desenvolvimento.
Têm horizonte de médio a longo prazo — para aproveitar contratos, estabilidade de renda, e possíveis vendas de ativos / valorização de imóveis.
Desejam diversificação de portfólio imobiliário, combinando BTLG11 com outros FIIs (tijolo, papel, híbridos) ou outros ativos financeiros.
Para investidores extremamente conservadores, talvez alternativas mais previsíveis (rendimentos fixos, renda fixa) sejam melhores; para investidores muito agressivos, fundos de papel ou híbridos com maior risco/retorno podem interessar mais. BTLG11 tem perfil moderado / moderado-conservador — uma boa via do meio.
Minha Avaliação: BTLG11 Vale a Pena?
Sim — BTLG11 me parece uma opção sólida e equilibrada entre os FIIs de “tijolo logístico” disponíveis hoje. Ele combina renda mensal razoável, bom portfólio de imóveis, diversificação interna, e potencial de ganho de capital via reciclagem de ativos.
Para quem busca renda + preservação de capital + exposição ao setor logístico/industrial, com risco moderado e horizonte de médio a longo prazo, BTLG11 é uma opção atraente e confiável.
Como sempre, vale combiná-lo com outros ativos (diversificação) e acompanhar relatórios de gestão, vacância, contratos e mercado imobiliário/ macro — já que imóveis e contratos são sensíveis a diversos fatores externos.