Conheça tudo sobre o fundo de desenvolvimento TGAR11
Visão Geral: O Que É o TGAR11
Ticker / Código: TGAR11
Nome formal: TG Ativo Real Fundo de Investimento Imobiliário (FII híbrido / multiestratégia)
Categoria / Tipo: FII Híbrido / Multiestratégia — combina ativos imobiliários físicos (equity/participações imobiliárias, incorporação, desenvolvimento, lotes etc.) e ativos financeiros imobiliários / de crédito (CRI/CRA, ativos financeiros).
Gestor / Administração: Gestor: TG Core Asset; Administrador: Vórtx DTVM Ltda.
Início / Constituição: Fundo constituído com início em 09 de dezembro de 2016.
Objetivo: proporcionar valorização das cotas e renda aos cotistas por meio de um portfólio diversificado — combinando imóveis físicos (empreendimentos, terrenos, imóveis para renda ou venda) + ativos financeiros imobiliários / crédito imobiliário / recebíveis / participações em SPEs imobiliárias.
Negociação: cotas negociadas em bolsa (B3), como os demais FIIs.
Em resumo: TGAR11 não é “puro tijolo” nem “puro papel”, mas um fundo híbrido / multiestratégia — mistura imóveis, participações, projetos imobiliários e também ativos de crédito/financeiros. Essa flexibilidade permite aproveitar diferentes oportunidades do mercado imobiliário e de crédito.
Estrutura, Estratégia e Composição da Carteira
Estratégia e Política de Investimento
O fundo busca combinar ativos imobiliários físicos (participações em empresas/SPEs de incorporação, terrenos, imóveis para venda ou renda, lotes, estoques de imóveis, landbank etc.) com ativos financeiros imobiliários ou de crédito (CRI/CRA, recebíveis imobiliários, outras cotas de FIIs ou fundos, renda fixa vinculada a imóveis, dependendo da regulamentação).
A gestão é ativa, com possibilidade de investir até 100% do patrimônio em um único ativo imobiliário, ou diversificar entre vários, conforme análise da gestora.
O fundo pode atuar em desenvolvimento imobiliário (incorporações, loteamentos, vendas e construção), além de manter participação em créditos imobiliários.
Carteira / Composição Atual (ou mais recente)
De acordo com dados públicos recentes:
Tipo de Ativo / Categoria Parcela estimada da carteira / observações Participações em SPEs imobiliárias / “equity” (incorporações, desenvolvimento, imóveis para venda/renda) ~ 83,4% do patrimônio investido CRI / CRA / créditos imobiliários / ativos financeiros imobiliários ~ 7,5% Outras cotas de fundos, FIIs, fundos complementares ~ 4,6% cotas de outros fundos + ~ 4,1% FIIs — ou seja, uma parcela da carteira também é em fundos de terceiros/consolidação de portfólio. Imóveis para venda, imóveis acabados, outros imóveis ou estoques físicos modestos parcela muito pequena — ex: imóveis para venda acabados ~ 0,28%, imóveis acabados para renda ~0,17%.
Em termos de escala: o patrimônio líquido reportado recentemente é de cerca de R$ 2,565 bilhões.
Outros dados importantes da estrutura: alavancagem baixa (passivos limitados), índice de solvência confortável — o fundo mostra estrutura relativamente sólida segundo seus últimos relatórios.
Rendimentos, Histórico e Performance
Política de Distribuição / Rendimento
Nos 12 meses mais recentes, o fundo tem distribuído cerca de R$ 12,25 por cota.
Isso corresponde a um dividend yield 12 meses em torno de 14,2% a.a. segundo certas estimativas.
Em 2025, os proventos mensais recentes têm estado em R$ 1,00 por cota quase constantemente (por exemplo, pagamento em outubro/novembro 2025, manutenção desde 2024).
Alguns meses a gestão pagou esse valor mesmo quando o “resultado caixa” (“cash flow” do mês) foi um pouco menor, o que indica uso de reservas para manter consistência de distribuição.
Comportamento e Dinâmica Recente
Em 2025 há movimentações relevantes na carteira de crédito: vendas de CRIs, aquisições de operações, o que mostra que a gestão está reciclando crédito, ajustando a carteira conforme oportunidades.
A receita do fundo continua majoritariamente ligada à “equity” (participações/imóveis), com a parcela de crédito como complemento — no relatório de julho 2025, por exemplo, equity representou 88,3% da receita, crédito 7,2%.
A liquidez do fundo parece razoável para um FII desse porte, e o fundo possui diversificação geográfica (atividades distribuídas por vários estados/municípios, segundo histórico de seu portfólio).
Vantagens / Pontos Fortes vs Limitações e Riscos
Pontos Fortes
Diversificação e flexibilidade de estratégia: por ser híbrido, não se prende apenas a imóveis físicos ou crédito — pode se adaptar conforme oportunidades de mercado. Isso ajuda a diluir riscos e buscar retorno em diferentes cenários.
Potencial elevado de retorno: com yields na casa dos 14–15% a.a. + possibilidade de valorização das cotas, o TGAR11 pode superar investimentos de renda fixa ou FIIs mais conservadores — especialmente em cenários favoráveis para o mercado imobiliário.
Carteira ampla e escalável: patrimônio robusto (alguns bilhões de reais), participação em muitos ativos/imóveis/empreendimentos, o que dá escala, diversificação geográfica e menor dependência de um único ativo.
Gestão ativa e dinâmica de reciclagem de carteira: a gestora realiza movimentações regulares na carteira — vendendo CRIs, adquirindo novos, ajustando participações — o que pode aproveitar oportunidades e mitigar riscos.
Possibilidade de valorização via incorporação/desenvolvimento: como há parte significativa de “equity” (incorporações, imóveis para venda, landbank), há chance de ganhos relevantes se os projetos se valorizarem ou forem bem gerenciados.
Riscos e Limitações
Maior complexidade e risco de execução: fundos híbridos com incorporação, desenvolvimento e participação em SPEs têm risco maior — dependem de execução de projetos, vendas de imóveis, andamento de obras, prazos, mercado imobiliário.
Sensibilidade ao mercado imobiliário e macroeconômico: ciclos econômicos, juros, demanda por imóveis, situação do crédito imobiliário, inflação — tudo isso pode impactar fortemente a performance do fundo.
Possível oscilação na renda distribuída se imóveis não venderem ou projetos atrasarem — diferentemente de fundos de CRI puros que dependem de renda passiva fixa, o resultado de “equity” pode ser mais irregular.
Valorização da cota (P/VP frequentemente descontado): segundo dados recentes, o P/VP para TGAR11 estava em cerca de 0,79 — ou seja, cotação abaixo do valor patrimonial. Isso pode significar desconto no mercado, mas também pode refletir percepção de risco por parte do mercado.
Dependência da qualidade dos projetos e da gestão ativa — decisões ruins de investimento ou má execução de projetos podem prejudicar significativamente a rentabilidade.
Perfil de Investidor Adequado ao TGAR11
TGAR11 tende a se encaixar bem com investidores que:
Buscam renda recorrente + potencial de valorização — querem tanto dividendos quanto chance de ganho via valorização dos ativos/equity.
Estão confortáveis com risco moderado a moderado-arrojado — aceitam a volatilidade natural de um fundo com parte de “tijolo”, desenvolvimento e mercado imobiliário.
Desejam diversificação dentro do universo imobiliário e de crédito, mas com flexibilidade, sem se prender só a CRI ou só a imóveis físicos.
Acreditam no mercado imobiliário e em recuperação econômica / demanda por imóveis — já que parte da performance dependerá de projetos, vendas e valorização dos ativos.
Não precisam de retorno absoluto garantido, mas estão dispostos a tolerar ciclos de performance — seja na distribuição de proventos ou na valorização da cota.
Para um investidor extremamente conservador, talvez existam opções mais “seguras” (por exemplo, FIIs de CRI puro, com menor risco de execução); mas para quem aceita risco em troca de retorno, TGAR11 pode ser interessante.
Premissas usadas nas projeções
Antes das projeções, estas são as principais premissas com base nos dados recentes (2025):
TGAR11 tem distribuição mensal relativamente estável: cerca de R$ 1,00 por cota/mês recentemente.
Dividend yield 12 meses (DY 12m) atual gira em torno de 14–14,5% a.a. para cotação da ordem de ~R$ 86 a ~R$ 87.
Valor patrimonial por cota (VPA) reportado em ~R$ 108,84 por cota.
P/VP ~ 0,79 — ou seja, cotação de mercado descontada em relação ao valor patrimonial (decerto devido ao risco percebido de “equity / desenvolvimento / mercado imobiliário”).
Carteira combinada: majoritariamente “equity/participações em SPEs imobiliárias + ativos imobiliários/participações + crédito/ativos financeiros imobiliários”, ou seja, um fundo híbrido/multiestratégia.
Com isso, os cenários levam em conta variações em 2 vetores principais: (i) rendimento mensal/proventos; (ii) valorização da cota (redução ou reversão do desconto P/VP, ou valorização da “equity” do portfólio caso imóveis/terrenos/projetos se valorizem).
Cenários Projetados para 3–5 anos
Cenário Conservador (“manutenção + cautela”)
Premissas: proventos mensais ficam em ~ R$ 1,00 por cota (ou variam levemente), crescimento modesto da “equity”, cotação permanece descontada (P/VP ~ 0,75–0,85). Pressupõe ambiente econômico incerto, juros moderados, mercado imobiliário estanque — renda do fundo advém mais de crédito e “cash flow” conservador.
Projeção (médias):
Proventos acumulados em 12 meses: ~ R$ 12,00 / cota → DY ~ 12–13% ao ano (considerando cotação estável).
Valorização da cota ao longo de 3 anos: + 5–15% (cotação modestamente reajustada, sem recuperação total para VPA), em 5 anos: + 10–20%.
Retorno total anualizado (dividendos + valorização): ~ 12–14% a.a. em 3 anos; ~ 13–15% a.a. em 5 anos.
Quando esse cenário faz sentido: ambiente econômico estável ou desafiador, juros não caem muito, mercado imobiliário conservador — para quem busca renda e prefere moderar risco de valorização.
Cenário Base / Moderado (“expectativa razoável”)
Premissas: proventos mensais estáveis ou com leve crescimento real (ex: R$ 1,00 → R$ 1,05–1,10/mês), algumas iniciativas de “equity” se valorizam (projetos, imóveis/terrenos, venda de SPEs, valorização imobiliária modesta), e cotação começa a reduzir parte do desconto sobre VPA (P/VP sobe a 0,9–0,95). Supondo uma recuperação moderada do mercado imobiliário e ambiente macro razoável.
Projeção:
Proventos 12 m: ~ R$ 12,6 – R$ 13,2 / cota → DY ~ 13–15% a.a.
Valorização da cota em 3 anos: + 15–25%; em 5 anos: + 25–35%.
Retorno total anualizado: ~ 14–16% a.a. em 3 anos; ~ 15–18% a.a. em 5 anos.
Quando esse cenário faz sentido: recuperação gradual do mercado imobiliário, estabilidade macro, retomada de crédito e “equity” bem-sucedida — bom para investidores que acreditam no equilíbrio entre renda + valorização.
Cenário Otimista (“recuperação + valorização de ativos / mercado aquecido”)
Premissas: além de proventos crescentes (ex: R$ 1,05–1,15/mês), há valorização significativa dos imóveis/terrenos/projetos que o fundo detém — vendas de SPEs com lucro, valorização de terrenos, melhora no mercado imobiliário, juros mais baixos, alta demanda por imóveis, e recuperação da confiança no setor. Cotação reverte grande parte do desconto e se aproxima do VPA (P/VP → 0,95–1,05). Possibilidade de “bônus” de valorização patrimonial + proventos elevados.
Projeção:
Proventos 12 m: ~ R$ 13,0 – R$ 14,0 / cota → DY ~ 14–16% a.a.
Valorização da cota em 3 anos: + 25–40%; em 5 anos: + 40–60%.
Retorno total anualizado: ~ 17–20% a.a. em 3 anos; ~ 18–22% a.a. em 5 anos.
Quando esse cenário faz sentido: ambiente macro favorável, juros baixos, mercado imobiliário aquecido, bons resultados nas operações de “equity” e “desenvolvimento” do fundo — ótimo para investidores dispostos a assumir risco para buscar retorno expressivo.
Interpretação e Estratégia a partir dos Cenários
Se você busca renda recorrente e menor risco, o cenário conservador já entrega algo razoável — ~ 12–14% a.a. parece competitivo frente a renda fixa, especialmente se mantido no longo prazo.
Se você tem um horizonte de médio a longo prazo (3–5 anos) e acredita numa melhora do mercado imobiliário no Brasil, o cenário base oferece uma boa relação risco-retorno, misturando dividendos consistentes + possibilidade de valorização.
Para quem tolera volatilidade e foco em valorização de patrimônio, o cenário otimista é atraente — podendo superar amplamente a renda fixa ou muitos ativos conservadores, mas com risco maior (dependência de mercado imobiliário, execução de projetos, timing de venda, conjuntura macro, etc.).
Em todos os cenários, diversificação continua importante: combinar TGAR11 com outros ativos — FIIs conservadores (CRI, logística, lajes), renda fixa, ações — para mitigar risco específico de mercado imobiliário/“equity”.
Limitações e Avisos Importantes da Projeção
Essas são estimativas hipotéticas, não garantias — performance futura dependerá de fatores macroeconômicos, juros, inflação, condições de crédito, demandas por imóveis, execução de projetos do fundo, decisões de gestão etc.
A parte “equity / imóveis / SPEs” do portfólio implica riscos mais elevados: atrasos, vacância, depreciação de mercado, liquidez baixa — o que pode comprometer os cenários mais otimistas.
Dividendos mensais podem variar — a manutenção de R$ 1,00/mês não está garantida indefinidamente; a gestão pode reduzir proventos se resultados de “equity” e caixa piorarem.
O mercado de FIIs pode enfrentar ciclos adversos: juros altos, recessão, inflação, instabilidade econômica, que afetam tanto renda quanto valorização de cota.
Sempre importante acompanhar os relatórios periódicos do fundo (resultados, composição de carteira, movimentações, vendas de SPEs, reservas de caixa, nível de alavancagem, execução de empreendimentos).
Vale a Pena? Minha Visão — TGAR11 em Perspectiva
Sim — o TGAR11 é uma opção atraente para quem busca diversificação, renda e potencial de valorização no mercado imobiliário, de forma mais ampla do que um fundo “papel” puro e com mais flexibilidade do que um fundo “tijolo” tradicional.
Sua estrutura híbrida permite aproveitar oportunidades de crédito, participação societária, incorporação e imóveis físicos — o que pode render mais em momentos favoráveis de mercado. A distribuição de proventos tem se mantido consistente (embora parte às vezes venha de reservas), o yield recente (~ 14–15% a.a.) é competitivo, e a carteira tem escala e diversidade.
Por outro lado, é preciso estar confortável com risco: execução de projetos, ciclos econômicos, mercado imobiliário e possibilidade de oscilação na cota e nos resultados.
Em minha opinião — TGAR11 faz sentido como parte diversificada de uma carteira de médio a longo prazo, especialmente se combinado com outros ativos imobiliários (papel, tijolo) e renda fixa/ renda variável, de modo a equilibrar risco e retorno.